EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em São José dos Pinhais

O que é o EIV

Quando o EIV é exigido em São José dos Pinhais

Em São José dos Pinhais o EIV é exigido pela Lei Complementar nº 107, de 19 de abril de 2016, que dispõe sobre o Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, alterada pelas Leis Complementares nº 110/2016 e nº 124/2018. As diretrizes de elaboração estão no Plano Diretor, Lei Complementar nº 100, de 10 de junho de 2015, nos artigos 80 a 83.

Os gatilhos objetivos são estes:

• Acima de 5.000 m²: usos comerciais, de serviços, industriais e comunitários com área utilizada pela atividade, construída ou não, superior a 5.000,00 m². Art. 28 da LC 107/2016, com a redação dada pela LC 124/2018.
• 50 unidades autônomas ou mais: todos os usos habitacionais nessa faixa devem apresentar EIV. Parágrafo 9º do art. 30 da LC 107/2016.
• Independentemente da área construída: determinadas categorias de uso do zoneamento dependem de análise de EIV qualquer que seja a área, conforme a redação dada pela LC 124/2018.

Antes de chegar ao EIV, outros limiares da mesma lei acionam análises que correm em paralelo e travam o mesmo processo: a partir de 300 m² de área utilizada pela atividade, o projeto passa por análise do órgão municipal de trânsito (art. 26); a partir de 1.500 m², o uso passa à condição de permissível (art. 27); e empreendimentos com 20 ou mais unidades habitacionais ou 20 ou mais leitos têm exigências próprias nos parágrafos 4º e 6º do art. 30.

Quem analisa e quem aprova o EIV no município

O estudo é analisado pela Equipe Técnica Municipal e pelo Grupo de Assessoramento Técnico, e a aprovação depende de anuência do Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, o CMPDU. A base está nos artigos 80 a 83 do Plano Diretor e nos artigos 23, 24 e 28 da lei de zoneamento.

O art. 23 define os critérios técnicos que orientam a classificação dos impactos, entre eles a adequação do empreendimento à dimensão dos lotes e à área construída efetivamente utilizada, e a ampliação da demanda por equipamentos públicos que não pode ser suprida por contrapartidas de melhoria. A Secretaria Municipal de Urbanismo disponibiliza o documento Orientação para Elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança, que estabelece o roteiro aceito pelo município.

A armadilha que mais trava empreendimento em São José dos Pinhais

O erro mais caro não é deixar de fazer o EIV. É cruzar o limiar sem perceber.

Um empreendimento aprovado com 4.600 m² não precisa de EIV. Se mais tarde ele pede uma ampliação de mil metros quadrados, ultrapassa os 5.000 m² e o estudo passa a ser exigível, agora com a obra em andamento ou já concluída. O alvará de funcionamento fica retido aguardando a aprovação do EIV, e o empreendimento não opera. Esse cenário está documentado em processos públicos do município, com casos em que se passaram anos entre o protocolo da ampliação e a conclusão do estudo.

Duas variações do mesmo problema aparecem com frequência. A primeira é somar a área de atividade de mais de uma edificação no mesmo lote. A segunda é calcular apenas a área edificada quando a lei fala em área utilizada pela atividade, construída ou não, redação que amplia a conta para além do que está coberto.

Por isso a primeira coisa que fazemos não é redigir o estudo. É conferir em qual gatilho o seu empreendimento cai, e se ele já caiu.

Como a Ferro 7 executa o serviço

Elaboramos o EIV conforme o Estatuto da Cidade e a legislação municipal aplicável, analisando no mínimo adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação, iluminação e paisagem urbana.

Para cada impacto identificado, propomos medidas mitigadoras e compensatórias, e entregamos o estudo no formato exigido pelo órgão licenciador, pronto para protocolo.

O que o laudo registra

O estudo contempla o diagnóstico da área de influência, a análise de adensamento e uso do solo, o estudo de tráfego e de demanda por transporte público, a avaliação de infraestrutura e equipamentos, os efeitos sobre ventilação, iluminação e paisagem, e o conjunto de medidas mitigadoras propostas, tudo documentado no formato exigido para aprovação junto à Prefeitura.

Por que contratar a Ferro 7

O EIV é conduzido por Arthur Krambeck, engenheiro pela UFPR e perito judicial do Tribunal de Justiça do Paraná, com mais de 380 projetos.

Um EIV bem elaborado acelera a aprovação e evita exigências e retrabalho junto à Prefeitura, o que em um empreendimento de grande porte representa tempo e dinheiro. O estudo acompanha ART.