EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em Foz do Iguaçu

Como funciona, passo a passo

1. Diagnóstico do empreendimento e da legislação municipal aplicável.
2. Levantamento de dados da área de influência do projeto.
3. Análise técnica de cada tipo de impacto previsto.
4. Proposição das medidas mitigadoras e compensatórias pertinentes.
5. Elaboração do relatório do EIV e acompanhamento durante a análise pelo órgão licenciador, em prazo de cerca de 30 dias.

Na prática, o EIV é condição para que a prefeitura licencie empreendimentos classificados como de impacto. Sem ele aprovado, o projeto não avança.

De onde vem a exigência

O EIV é um instrumento da política urbana previsto nos artigos 36 a 38 do Estatuto da Cidade, a Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001. O Estatuto, porém, não diz quais empreendimentos precisam do estudo: ele delega isso à lei municipal. Em Foz do Iguaçu, quem responde é a Lei Complementar nº 276/2017, detalhada abaixo. Se você quer entender o instrumento em si, antes da regra local, veja o nosso guia do Estudo de Impacto de Vizinhança.

Por que escolher a Ferro 7 Engenharia

A Ferro 7 atua com engenharia diagnóstica desde 2015 e já emitiu mais de 800 laudos e estudos técnicos para mais de 150 clientes no Paraná, em São Paulo e em Santa Catarina. Temos experiência na interlocução com prefeituras e órgãos licenciadores, o que ajuda a evitar rodadas desnecessárias de revisão que atrasam a aprovação. A responsabilidade técnica é do nosso fundador, engenheiro formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, e Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná.

Esse perfil tem implicação prática para o EIV: um estudo assinado por quem atua como perito judicial apresenta um nível de rigor técnico reconhecido pelos próprios órgãos licenciadores. Quando questionamentos surgem durante a análise, a fundamentação do estudo já está estruturada para resistir a escrutínio técnico mais detalhado.

Conteúdo técnico de responsabilidade do engenheiro Arthur Krambeck, formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná e fundador da Ferro 7 Engenharia.

Antes de iniciar a obra aprovada pelo EIV, a vistoria cautelar de vizinhança documenta o estado dos imóveis vizinhos e protege a construtora de reclamações. Para o registro da incorporação, conte também com o quadro de áreas NBR 12721.

Quando o EIV é exigido em Foz do Iguaçu

Foz do Iguaçu tem o enquadramento mais objetivo, e também o mais fácil de cruzar sem perceber. A norma é a Lei Complementar nº 276, de 2017, que dispõe sobre o Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, com o EIV tratado na Seção VI, artigos 19 a 25, e com alterações dadas pela Lei Complementar nº 328/2019.

A lógica de Foz é a do polo gerador de tráfego. O artigo 22 diz que os empreendimentos com potencial atrativo de veículos ou pedestres são classificados como polos geradores de tráfego e que sua instalação será precedida da aprovação do EIV. A partir daí a lista é numérica:

• Acima de 100 unidades habitacionais: atividades da categoria residencial nessa faixa. Art. 22, § 1º, inciso V.
• Acima de 10.000 m² de área total construída: empreendimento que agrupe comércio varejista de quaisquer categorias ou comércio por atacado. Art. 22, § 1º, inciso IV.
• Acréscimo de potencial construtivo maior que 5.000 m²: quando o acréscimo ao lote vem de Solo Criado, Outorga Onerosa do Direito de Construir ou Transferência do Direito de Construir. Art. 22, § 1º, inciso III.
• Indústria com 1.001 m² ou mais de área construída: para a aprovação do projeto arquitetônico. Art. 57.
• Acima de 100 lotes: loteamento de acesso controlado e condomínio horizontal fechado, conforme a lei complementar de parcelamento do solo, que remete expressamente aos artigos 19 a 25 da LC 276/2017.
• Por categoria de atividade, sem metragem: uma lista fechada de grupos não residenciais, identificados pela codificação CNAE do IBGE, entre eles produção e distribuição de energia elétrica, distribuição de gás por tubulações, água, esgoto e gestão de resíduos, transporte ferroviário e metroviário, transporte aéreo, aluguel de aeronaves, teleféricos e trens turísticos, educação superior, segurança e ordem pública e atividades funerárias. Art. 22, § 1º, inciso I.
• Operações urbanas consorciadas: as instalações decorrentes. Art. 22, § 1º, inciso II.

Vale um destaque local: o transporte aéreo, o aluguel de aeronaves e os teleféricos e trens turísticos estão nominalmente na lista, e Foz do Iguaçu é a cidade do Paraná onde esses itens deixam de ser hipótese e passam a ser rotina.

EIV e LIV: em Foz existem dois documentos, não um

Essa é a distinção que mais confunde quem chega de outra cidade. A LC 276/2017 trabalha com dois instrumentos, e eles não são intercambiáveis:

• EIV, Estudo de Incômodo ou Impacto de Vizinhança: o estudo completo.
• LIV, Laudo de Incômodo ou Impacto de Vizinhança: a peça exigida nos casos de menor porte.

O artigo 18 coloca os dois como condição para a permissão de atividades classificadas como perigosas, nocivas ou incômodas, e o artigo 33 dá o exemplo mais claro da diferença: estabelecimentos de culto de grande porte precisam de EIV, os de pequeno e médio porte precisam de LIV, e ambos precisam também de projeto acústico aprovado.

Quem analisa, e o prazo que a lei fixa

A análise é coordenada pela Secretaria Municipal de Planejamento e Captação de Recursos, que, quando necessário, pede parecer ao FOZTRANS, o Instituto de Transportes e Trânsito de Foz do Iguaçu, à CTU, Comissão Técnica de Zoneamento e Uso do Solo, e às demais secretarias pertinentes. Isso está no artigo 21.

E aqui Foz do Iguaçu é uma das poucas cidades do Paraná com prazo escrito na lei: o artigo 23 dá à CTU 90 dias, contados do recebimento do processo, para emitir parecer sobre o EIV ou notificar o interessado pedindo informações complementares.

Leia esse prazo com atenção. Ele conta do recebimento do processo, e a notificação de informação complementar é uma das saídas previstas. Ou seja: um estudo incompleto não ganha 90 dias de análise, ganha 90 dias até receber o pedido de complementação, e então recomeça.

O que a prefeitura pode exigir do seu projeto

O artigo 24 é o que o empreendedor precisa ler antes de fechar a viabilidade do negócio. Com base na análise do EIV, a administração municipal exigirá medidas mitigadoras e compensatórias como condição para a expedição da licença, e as alterações que a CTU pode determinar no projeto incluem redução de área construída e reserva de áreas permeáveis, de áreas verdes ou de uso comunitário dentro do empreendimento.

Não é detalhe. Significa que o EIV pode devolver ao projeto menos área vendável do que o estudo de viabilidade previa. Quem faz o EIV depois de vender o empreendimento no papel descobre isso no pior momento possível.

Por isso, em Foz do Iguaçu, tratamos o EIV como peça de viabilidade e não como formalidade de licenciamento. O estudo é também a estimativa do que o município vai pedir em troca.