EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em Maringá

O que é o EIV

Quando o EIV é exigido em Maringá

Maringá reescreveu suas regras urbanísticas há pouco tempo, e quem trabalha com material antigo erra o enquadramento. A norma vigente é a Lei Complementar nº 1.468, de 24 de outubro de 2024, de Uso e Ocupação do Solo, já alterada pela Lei Complementar nº 1.514, de 30 de dezembro de 2025.

O enquadramento por atividade segue a lógica dos polos geradores de tráfego, de ruído e de periculosidade, e cabe a decreto do Executivo detalhar, com base na Classificação Nacional de Atividades Econômicas, a CNAE, quais atividades ficam condicionadas ao estudo. A deliberação passa pelo Conselho Municipal de Planejamento e Gestão Territorial, o CMPGT.

O gatilho que não depende de tamanho nenhum: o Setor de Densificação

Este é o dispositivo mais importante de Maringá para incorporação, e ele é diferente de tudo o que existe nas outras cidades do Paraná.

O artigo 128 trata dos empreendimentos que decidem usar os parâmetros especiais do Setor de Densificação. Quem opta por eles assume uma lista de condicionantes, e o inciso VII é categórico: elaboração e aprovação de Estudo de Impacto de Vizinhança como condição para o licenciamento das edificações, independentemente do número de unidades habitacionais.

Leia de novo a parte final. Não existe piso. Se o seu projeto quer o benefício da densificação, ele faz EIV, tenha 300 apartamentos ou 12.

E as demais condicionantes do artigo 128 são exigências de projeto, não de papel:

• Aumento da permeabilidade do solo acima da área mínima exigida por lei, com soluções que a otimizem.
• Fachada ativa na testada, permitindo fruição pública, quando o lote tem acesso por uma via, e em duas ou mais testadas quando tem frente para duas ou mais vias.
• Vedação em alvenaria em no máximo 25% da metragem linear das divisas, com o restante em gradis, vidro, muxarabis, cobogós ou aberturas.
• Qualificação dos espaços livres, posicionados no recuo frontal do lote e de livre acesso, em caráter semipúblico.

Essas soluções são verificadas no ato do licenciamento da edificação. Ou seja: o EIV e o projeto arquitetônico precisam contar a mesma história, ou o licenciamento trava.

Zona industrial, loteamento fechado e reforma: os outros três gatilhos

Maringá tem ainda três situações específicas que costumam surpreender:

• Zona Industrial. Pelo parágrafo único do artigo 69, a análise técnica do nível de incomodidade, nocividade e periculosidade não dispensa o EIV, nem o licenciamento ambiental, nem a autorização de exploração mineral, nos casos em que a lei os exigir. Passar na análise de incomodidade não significa estar liberado.
• Loteamento fechado em zona rural. Pelo parágrafo único do artigo 103, o loteamento fechado admitido na Zona Rural Sustentável, junto com turismo e lazer, deve elaborar e aprovar EIV e RIV.
• Reforma e ampliação. O § 4º do artigo 177 dispensa novo processo de alvará em reformas e ampliações que não alterem ao menos um banheiro e um acesso, mas faz isso sem prejuízo da exigência do Relatório de Impacto de Vizinhança quando houver previsão legal para o caso. Dispensa de alvará não é dispensa de RIV.

Vale lembrar também que, pelo artigo 178, o Alvará de Localização Definitivo só sai mediante a expedição do Habite-se ou do Certificado de Conclusão de Edificação. O ciclo só fecha no fim da obra.

Como a Ferro 7 executa o serviço

Elaboramos o EIV conforme o Estatuto da Cidade e a legislação municipal aplicável, analisando no mínimo adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação, iluminação e paisagem urbana.

Para cada impacto identificado, propomos medidas mitigadoras e compensatórias, e entregamos o estudo no formato exigido pelo órgão licenciador, pronto para protocolo.

O que o laudo registra

O estudo contempla o diagnóstico da área de influência, a análise de adensamento e uso do solo, o estudo de tráfego e de demanda por transporte público, a avaliação de infraestrutura e equipamentos, os efeitos sobre ventilação, iluminação e paisagem, e o conjunto de medidas mitigadoras propostas, tudo documentado no formato exigido para aprovação junto à Prefeitura.

Por que contratar a Ferro 7

O EIV é conduzido por Arthur Krambeck, engenheiro pela UFPR e perito judicial do Tribunal de Justiça do Paraná, com mais de 380 projetos.

Um EIV bem elaborado acelera a aprovação e evita exigências e retrabalho junto à Prefeitura, o que em um empreendimento de grande porte representa tempo e dinheiro. O estudo acompanha ART.