EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em Cascavel

O que é o EIV

Quando o EIV é exigido em Cascavel

Cascavel é hoje uma das cidades do Paraná com a regra mais bem documentada, e isso é recente. Em 19 de maio de 2026 o Instituto de Planejamento de Cascavel publicou no Órgão Oficial do município a Instrução Normativa nº 001/2026, que estabelece as diretrizes, os procedimentos e o conteúdo mínimo do EIV, e funciona como termo de referência.

A norma regulamenta o Título VI da Lei Municipal nº 6.696, de 23 de fevereiro de 2017, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, artigos 58 a 73. O instrumento em si é antigo na cidade: foi implantado ainda pela Lei nº 3.566, de 19 de dezembro de 2002, um ano depois do Estatuto da Cidade, e alterado em 2007 e 2012. O que vale hoje, porém, é o regime da Lei 6.696/2017 com a Instrução Normativa de 2026.

Pelo artigo 64 da Lei 6.696/2017, estão sujeitos ao EIV:

• Empreendimentos residenciais com mais de 250 unidades habitacionais. É o gatilho que mais aparece em incorporação na cidade.
• Empreendimentos comerciais acima de 10.000 m² de área total construída, no agrupamento de atividades de comércio varejista ou atacado.
• Acréscimo de potencial construtivo superior a 5.000 m², por Outorga Onerosa ou Transferência do Direito de Construir.
• Criação de novas Macrozonas de Urbanização Específica e instalação de Operação Urbana Consorciada.
• Atividades da categoria não residencial nR6, identificadas por código CNAE: produção e distribuição de energia elétrica (D351), gás por tubulações (D352), água, esgoto e gestão de resíduos (E360), transporte ferroviário e metroviário (H491), trens turísticos e teleféricos (H495), transporte aéreo (H51), aluguel de aeronaves (N7719-5/02), segurança e ordem pública (O8424-8), educação superior (P853) e atividades funerárias (S9603-3).
• Atividades nR4, telecomunicações (J61) e serviços sociais com alojamento (Q87), a critério da Comissão Técnica de Análises.
• Qualquer outra atividade que a Comissão Técnica de Análises considere potencialmente causadora de impacto.

Repare no desenho: Cascavel combina limiares numéricos com uma lista fechada por CNAE e ainda deixa uma porta aberta ao critério da comissão. Não dá para concluir que está livre só porque o número não bateu.

Quem analisa, o prazo e a audiência pública obrigatória

A análise é da CTA, a Comissão Técnica de Análises, conforme o artigo 69, e o protocolo é feito no sistema digital do município. O artigo 70 fixa 90 dias, contados do recebimento, para a análise. Dentro desse prazo a CTA pode, em vez de decidir, notificar pedindo informações complementares, e pode convocar o empreendedor ou o responsável técnico para esclarecimentos.

O parecer da CTA sai em uma de quatro formas: aprovação, aprovação condicionada com exigências, solicitação de complementações ou indeferimento fundamentado.

Há um ponto que costuma pegar o empreendedor de surpresa. Pelo artigo 72, a audiência pública é obrigatória para cemitérios, estações de tratamento de esgoto, depósitos de lixo, aterros sanitários, terminais de ônibus e prisões. Nesses casos o cronograma do projeto precisa comportar uma etapa pública, e ela não é rápida.

O que trava o alvará em Cascavel

As medidas mitigadoras e compensatórias aprovadas no EIV não ficam no papel. Elas são condição para a aprovação do EIV, para a aprovação do projeto, para o alvará de construção, para o habite-se e para o alvará de funcionamento.

Ou seja: o EIV não termina quando é aprovado. Ele volta a ser cobrado na hora do habite-se. O empreendedor ainda assina um Termo de Compromisso de execução das medidas, com cronograma de implantação, garantias de execução e penalidades pelo descumprimento.

A responsabilidade pela elaboração, apresentação e execução do estudo e das medidas é do proprietário ou interessado, pelo parágrafo único do artigo 66, e todos os estudos precisam vir acompanhados de ART ou RRT dos responsáveis técnicos.

Além do estudo completo em PDF, a Instrução Normativa exige um resumo executivo e um conjunto de anexos obrigatórios: plantas e mapas em A3 ou A1, ART ou RRT, comprovação de propriedade ou posse, projeto arquitetônico aprovado ou em análise, matrícula atualizada, consulta prévia e anuência de concessionárias quando aplicável. Quando solicitados, entram ainda estudo de tráfego, laudo acústico e relatório de impacto ambiental.

É por isso que, em Cascavel, tratamos o enquadramento e a montagem do dossiê como uma etapa só. Faltando um anexo, o prazo de 90 dias vira uma notificação de exigência, e o ciclo recomeça.

Como a Ferro 7 executa o serviço

Elaboramos o EIV conforme o Estatuto da Cidade e a legislação municipal aplicável, analisando no mínimo adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação, iluminação e paisagem urbana.

Para cada impacto identificado, propomos medidas mitigadoras e compensatórias, e entregamos o estudo no formato exigido pelo órgão licenciador, pronto para protocolo.

O que o laudo registra

O estudo contempla o diagnóstico da área de influência, a análise de adensamento e uso do solo, o estudo de tráfego e de demanda por transporte público, a avaliação de infraestrutura e equipamentos, os efeitos sobre ventilação, iluminação e paisagem, e o conjunto de medidas mitigadoras propostas, tudo documentado no formato exigido para aprovação junto à Prefeitura.

Por que contratar a Ferro 7

O EIV é conduzido por Arthur Krambeck, engenheiro pela UFPR e perito judicial do Tribunal de Justiça do Paraná, com mais de 380 projetos.

Um EIV bem elaborado acelera a aprovação e evita exigências e retrabalho junto à Prefeitura, o que em um empreendimento de grande porte representa tempo e dinheiro. O estudo acompanha ART.