Impermeabilização, pintura, rejunte e prumada não têm o mesmo prazo. O que a norma recomenda para cada sistema, de quando começa a contar e o que faz perder a garantia.
Quase toda discussão com construtora sobre problema em imóvel novo acaba na mesma pergunta: isso ainda está na garantia? A resposta raramente é um número único, porque cada sistema da edificação tem prazo próprio. Infiltração, pintura, rejunte, prumada hidráulica e quadro elétrico não compartilham o mesmo prazo, e tratar tudo como um bloco só é o erro técnico mais comum dos dois lados.
A ABNT NBR 17170:2022, “Edificações, Garantias, Prazos recomendados e diretrizes”, é a norma que organiza isso. Ela não cria a garantia legal: ela define o alcance de cada sistema, separa o que a lei já garante do que o construtor oferece e recomenda prazo para cada item, falha por falha. Foi publicada em 12 de dezembro de 2022 e passou a valer 180 dias depois.
Resumo em 30 segundos. Três coisas mudam de lugar quando se lê a norma: o prazo começa no habite-se e não na entrega das chaves; o prazo legal de solidez e segurança é de cinco anos, e não dez; e o mesmo defeito pode ter um ou três anos de garantia, dependendo de a falha ser do produto ou da instalação. Quem define isso é um laudo técnico, não a opinião de nenhuma das partes.
A seção 5.1 da norma é direta: a data de emissão do auto de conclusão, por exemplo o habite-se, ou documento equivalente que ateste a conclusão das obras, é a data de início do prazo de garantia. Não é a assinatura do termo de entrega, nem a data da escritura, nem o dia da mudança.
A consequência é prática e quase sempre ignorada. Se o habite-se saiu em março e a sua unidade foi entregue em novembro, oito meses da garantia já foram consumidos antes de você entrar no imóvel. Nos itens de um ano, isso significa que sobram quatro meses para identificar e reclamar. A própria norma recomenda que o incorporador estabeleça prazos específicos para unidades adquiridas depois do início das garantias do edifício, justamente porque essa defasagem existe.
é o prazo legal de solidez e segurança que a própria norma registra na Tabela 1, não os dez anos que circulam em condomínios.
Esse ponto merece cuidado porque o número errado circula muito. A Tabela 1 da NBR 17170 reúne contenções, fundações, estrutura e estruturas de piso e de cobertura, e a nota da própria tabela diz que, na data de publicação da norma, o prazo definido na legislação vigente para esses itens é de cinco anos, o que corresponde ao art. 618 do Código Civil. Os dez anos que aparecem em conversas de condomínio são o prazo geral de prescrição do art. 205, que é outra discussão, sobre quando cobrar, e não sobre por quanto tempo o construtor garante o sistema.
A norma organiza tudo em três tabelas, e saber em qual delas o seu problema cai já resolve metade da dúvida.
Tabela 1, garantia legal. Sistemas ligados à solidez e segurança: contenções, fundações, estrutura e estruturas de piso e cobertura. Prazo conforme a legislação, cinco anos.
Tabela 2, garantia oferecida. Todo o resto, com prazos tecnicamente recomendados que vão de um a cinco anos, separados por tipo de falha.
Tabela 3, falhas aparentes. Itens cuja identificação deve ser feita no ato da entrega.
A Tabela 3 merece leitura atenta de quem está recebendo unidade. Ela lista ocorrências de acabamento como lascamento, diferença de tonalidade, manchas, riscos, falhas de rejuntamento, vidro trincado, esquadria com dificuldade de abertura e espelho de tomada mal fixado. E o texto que acompanha a tabela é explícito: recomenda registro formal dessas falhas na entrega, porque a falta de registro pode indicar que a situação aconteceu depois da entrega, deixando de ser falha de produção e passando a ser atribuída ao usuário.
Em outras palavras, a norma transformou em texto técnico o que antes era só bom senso: o que não foi registrado na entrega passa a ser problema de quem recebeu. É a justificativa técnica da vistoria de recebimento de imóvel com laudo e ART.
A tabela abaixo reúne os itens que mais aparecem em reclamação, com o prazo tecnicamente recomendado pela Tabela 2 da NBR 17170. É um resumo dos itens mais frequentes, não a tabela completa da norma, que tem dezenas de linhas e notações por tipo de falha:
| Sistema ou item | Tipo de falha | Prazo recomendado |
|---|---|---|
| Impermeabilização, em qualquer elemento | Perda de estanqueidade | 5 anos |
| Vedação de fachada | Perda de integridade, dessolidarização | 5 anos |
| Revestimento de fachada | Dessolidarização | 5 anos |
| Revestimento de fachada | Desgaste, descascamento, perda de estanqueidade | 3 anos |
| Pintura externa, látex standard | Descolamento, bolhas, mofo, efloresçência | 1 ano |
| Pintura externa, látex premium e super premium | As mesmas falhas | 3 anos |
| Prumadas hidráulicas e ligações de rede | Ruptura, perda de estanqueidade | 5 anos |
| Ramais e sub-ramais hidráulicos | Falha do produto | 1 ano |
| Ramais e sub-ramais hidráulicos | Falha de instalação | 3 anos |
| Prumadas de combate a incêndio e colunas de gás | Produto e instalação | 5 anos |
| Prumadas elétricas | Falha de instalação | 5 anos |
| Circuitos, quadros, disjuntores, tomadas e SPDA | Falha de instalação | 3 anos |
| Contrapiso e piso de garagem | Dessolidarização, desgaste | 3 anos |
| Revestimento de piso interno e rejuntamento | Perda de aderência, desgaste | 1 ano |
| Telhamento | Dessolidarização ou ruptura | 3 anos |
| Telhamento, rufos e calhas | Perda de estanqueidade | 1 ano |
| Forros e sancas | Dessolidarização ou ruptura | 3 anos |
| Louças, metais e bancadas | Falha de instalação | 3 anos |
| Equipamento não previsto na norma | Sem prazo do fabricante | 180 dias |
Duas leituras saltam dessa lista. A primeira: impermeabilização tem cinco anos, o mesmo patamar da estrutura, o que faz sentido porque a estanqueidade sustenta a durabilidade de tudo que está abaixo dela. A segunda: em prumada elétrica a lógica se inverte, e a falha de instalação tem prazo maior que a falha do produto, cinco anos contra três.
Vale registrar uma nota da própria norma sobre fissuras, porque ela costuma ser usada fora de contexto pelos dois lados: as chamadas fissuras capilares, ou microfissuras, não são abrangidas pelas garantias, em nenhum sistema. Já as fissuras que, comprovadamente por análise técnica, decorrem do processo de produção e afetam segurança ou durabilidade têm o prazo do sistema de que fazem parte. A palavra que decide é “comprovadamente”.
Em boa parte da Tabela 2 o mesmo item aparece duas vezes, com prazos diferentes: falha do produto, um ano. Falha de instalação, três anos. Isso vale para louças, metais, bancadas, ramais hidráulicos, chuveiros, torneiras, motobombas, quadros elétricos, tomadas, interruptores e equipamentos de detecção de fumaça.
em vez de um, quando a mesma falha é de instalação e não do produto. Quem separa os dois é a análise técnica.
Traduzindo para o dia a dia: uma torneira que vaza na base pode ser produto com defeito de fábrica, e aí o prazo recomendado é de um ano. Se o vazamento vem de vedação malfeita, de aperto incorreto ou de tubulação mal alinhada, a falha é de instalação e o prazo recomendado triplica. A construtora tem interesse no primeiro enquadramento. O proprietário, no segundo. E o que resolve a divergência não é a insistência de nenhum dos dois, é a determinação da origem e da causa da falha, que é exatamente o objeto de um laudo de engenharia.
Outra passagem pouco conhecida está na seção 5.2. Reparos e substituições feitos pela assistência técnica não alteram nem renovam os prazos e as condições de garantia originais. A crença de que “a construtora voltou e consertou, então começou a contar de novo” não encontra apoio na norma.
O que existe é uma garantia própria do reparo: em caso de reparo parcial, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior, e se refere apenas à área ou à quantidade que foi reparada, não ao sistema inteiro.
é a garantia mínima de um reparo parcial, ou o que restar do prazo original. O reparo não reinicia a contagem.
Na prática isso muda a estratégia de quem reclama. Aceitar três tentativas de reparo paliativo ao longo de meses consome o prazo do sistema sem resolver a causa. O caminho técnico é registrar cada atendimento, documentar a reincidência e tratar a origem. Se a construtora recusa o apontamento, vale ler o que fazer quando a construtora recusa os apontamentos da vistoria.
A norma condiciona a garantia ao uso e à manutenção corretos, e lista na seção 6.4 as situações que podem acarretar a perda. As mais relevantes para condomínios e proprietários são:
Esse conjunto explica por que a inspeção predial periódica deixou de ser boa prática e virou proteção patrimonial. O laudo de inspeção documenta o estado dos sistemas e o cumprimento do plano de manutenção. Sem esse histórico, a discussão de garantia começa com o condomínio tendo que provar aquilo que deveria ter sido registrado ao longo do tempo.
Se você vai receber uma unidade, o momento de aplicar tudo isso é antes de assinar. A Ferro 7 executa vistoria de recebimento de imóvel com laudo e ART, registrando por sistema o que a norma manda apontar na entrega.
Laudo com registro fotográfico datado e ART assinada por perito judicial do TJPR, conforme as normas ABNT aplicáveis.
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