De três a seis meses do contrato à aprovação, e o maior custo é o estudo de tráfego. O cronograma fase a fase e os seis fatores que formam o orçamento.
As duas primeiras perguntas de quem descobre que vai precisar de um Estudo de Impacto de Vizinhança são sempre as mesmas: quanto custa e quanto demora. E as duas costumam receber a mesma resposta inútil, que é “depende”.
Depende mesmo. Só que isso não ajuda quem precisa montar um cronograma e reservar verba. O que ajuda é saber de que exatamente depende, qual fase consome qual pedaço do calendário e quais itens fazem o orçamento dobrar sem que ninguém tenha avisado.
Este artigo trata do custo e do prazo do estudo em si, aquilo que você contrata. Taxas de análise da prefeitura e contrapartidas exigidas no licenciamento são outra conta, e estão detalhadas, cidade por cidade, no artigo sobre o que exige cada cidade do Paraná.
Resumo em 30 segundos
Do contrato à aprovação final, um EIV costuma consumir de três a seis meses, e a maior parte desse tempo não é redação: é levantamento de campo e espera pela análise da prefeitura. Não existe preço de tabela porque o escopo é definido pela lei municipal, que varia de cidade para cidade, e porque alguns itens, como a contagem de tráfego, são serviços de campo que custam por si. O que mais encarece e mais atrasa um EIV é justamente o estudo de tráfego.
Há um motivo estrutural, e entendê-lo evita perder tempo pedindo orçamento sem informação. O conteúdo do EIV não é definido por norma técnica nacional, é definido pela lei de cada município.
O Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001, estabelece nos artigos 36 a 38 que cabe à lei municipal definir quais empreendimentos dependem de EIV e o que o estudo deve conter. Ele lista um conteúdo mínimo, com sete temas, mas o município pode ampliar, detalhar e criar exigências próprias. O resultado prático é que o mesmo empreendimento, nas mesmas dimensões, gera estudos de tamanho muito diferente dependendo de onde ele vai.
Traduzindo para o orçamento: não é possível precificar um EIV sabendo apenas o porte do empreendimento. É preciso saber o porte e a cidade. Qualquer valor dado antes disso é chute.
temas mínimos o Estatuto da Cidade exige, mas o município pode ampliar a lista, e é isso que faz o orçamento variar tanto.
Os sete temas mínimos do Estatuto da Cidade são adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte, ventilação e iluminação, e paisagem urbana com patrimônio natural e cultural.
Cada um desses temas pode ser resolvido em duas páginas ou em vinte, conforme o que a lei local exigir. É nessa diferença que mora a variação de preço.
Aqui está a parte que dá para planejar com alguma segurança. O prazo total se divide em quatro blocos, e o segundo e o quarto são os que escapam do seu controle.
meses é o prazo típico do contrato à aprovação final, somando elaboração, protocolo, análise da prefeitura e rodada de exigências.
Note onde está o maior intervalo. A fase 4 varia de seis semanas a quatro meses, e é justamente a que você não controla. Poucas leis municipais fixam prazo para a prefeitura analisar o estudo, o que significa que o calendário fica refém da fila do setor de urbanismo e do número de rodadas de exigência.
Em vez de um número que não serviria para o seu caso, vale conhecer a estrutura do orçamento. Com ela, dá para ler qualquer proposta que você receber e entender por que uma é o dobro da outra.
| Fator | O que muda | Peso no orçamento |
|---|---|---|
| A lei do município | Define quantos capítulos e qual profundidade. Algumas cidades pedem pesquisa de opinião, outras não | Alto. É o fator que mais muda o escopo |
| Porte e uso do empreendimento | Número de unidades, área construída, vagas, e se é residencial, comercial, industrial ou misto | Alto |
| Estudo de tráfego | Contagem em campo, horários de pico, interseções a levantar, modelagem | Alto. Costuma ser o maior item isolado |
| Complexidade do entorno | Área consolidada com patrimônio, escola, hospital ou via arterial exige mais análise que gleba periférica | Médio |
| Consulta ou audiência pública | Preparação de material, apresentação e consolidação das manifestações, quando a lei exige | Médio |
| Rodadas de exigência | Cada retorno da prefeitura consome horas técnicas de reanálise e reapresentação | Variável, e é o que estoura prazo |
Uma observação sobre comparar propostas. Orçamento muito abaixo dos demais quase sempre significa escopo menor, e o item que costuma estar de fora é o estudo de tráfego, contratado depois, por fora, quando a prefeitura exige. Compare escopo antes de comparar preço.
item em custo e em prazo: a contagem e o estudo de tráfego, que é serviço de campo e não se resolve em escritório.
A razão é simples e costuma surpreender quem nunca contratou um EIV: tráfego não se estima, se mede. É preciso colocar gente em campo, nas interseções certas, nos horários de pico de manhã e de fim de tarde, contando veículos por categoria e movimento. Depois disso vem a projeção da demanda gerada pelo empreendimento e a verificação de se as vias absorvem ou não esse acréscimo.
Três coisas encarecem essa etapa de forma desproporcional:
Esse último ponto é um atraso que ninguém coloca no cronograma e que já custou meses a muito empreendimento. Vale checar o calendário escolar antes de fechar a data do levantamento.
Além dos honorários do estudo, há despesas que correm por fora e que o incorporador descobre no meio do caminho. Vale reservá-las desde o começo.
Cobradas no protocolo e, em algumas cidades, novamente a cada reapresentação. Variam bastante de município para município.
Nem sempre está no escopo do EIV, mas frequentemente é pedido como base. Se o empreendimento já tem levantamento atualizado, esse custo desaparece.
Publicação de edital, peças de apresentação e, em alguns casos, o espaço. Só se aplica onde a lei exige o rito.
Se o estudo concluir que é preciso sinalizar uma via, criar baia de embarque ou reforçar drenagem, esses projetos e suas obras são custo do empreendimento, não do EIV.
O mais caro de todos e o menos contabilizado. Obra parada esperando alvará tem custo diário de canteiro, equipe e financiamento. É por isso que antecipar o EIV costuma sair mais barato do que economizar nele.
Se o seu caso já é o do alvará travado com obra em andamento, o caminho de volta está detalhado em prefeitura exigiu EIV e travou meu alvará.
Não dá para acelerar a fila da prefeitura. Dá, e muito, para não desperdiçar as fases que você controla e para reduzir o número de rodadas de exigência, que é onde o calendário realmente se perde.
Traduzindo para o canteiro: o EIV raramente é o gargalo quando entra no começo do processo. Ele vira gargalo quando aparece depois, com o cronograma de obra já contratado e o relógio correndo.
Como o escopo muda de cidade para cidade, duas propostas para o mesmo empreendimento podem estar descrevendo trabalhos bem diferentes. Esta lista serve para comparar maçã com maçã, e vale levar para a reunião.
O último item merece ênfase. Quem garante prazo de aprovação está garantindo algo que não controla. O que se garante é o prazo de entrega do estudo e o compromisso de responder às exigências dentro de um prazo combinado.
De três a seis meses é o intervalo típico, contando elaboração, protocolo, análise da prefeitura e uma rodada de exigências. A elaboração em si costuma ocupar de dois a três meses. O restante é tempo de análise, que depende da fila do município e de quantas vezes o estudo precisa voltar.
Porque o escopo do EIV é definido pela lei do município, e não por uma norma nacional. A mesma obra pode gerar um estudo de cinquenta páginas numa cidade e de duzentas em outra. Sem saber a cidade e o porte, qualquer valor é chute. Com essas duas informações, o orçamento sai rápido.
O estudo de tráfego, com folga. É serviço de campo: exige equipe contando veículos nas interseções, nos horários de pico, em dias válidos. O número de cruzamentos a levantar e a exigência de contagem em mais de um dia são os dois itens que mais mexem no valor final.
Não como estudo, porque a análise é específica do empreendimento e do entorno. O que às vezes se aproveita são dados secundários do mesmo entorno, como caracterização da infraestrutura existente, desde que recentes. Isso reduz um pouco o diagnóstico, não o estudo inteiro.
Na maioria dos municípios, não há prazo fixado em lei, e essa é a principal fonte de imprevisibilidade do cronograma. Algumas cidades do Paraná escrevem prazos, outras não. A comparação cidade a cidade está no artigo sobre o que exige cada cidade do Paraná.
Antes, sempre que possível, ou em paralelo. O EIV pode concluir pela necessidade de medidas mitigadoras que alteram acessos, vagas ou implantação. Descobrir isso com o projeto já aprovado significa refazer projeto e repetir aprovação, o que custa muito mais que ter começado junto.
Profissional habilitado e registrado no conselho, com emissão de ART no caso de engenheiro ou RRT no caso de arquiteto. Como o estudo é multidisciplinar, é comum envolver mais de um profissional, cada um respondendo pela parte de sua competência. Alguns municípios exigem equipe técnica mínima declarada.
Não. O EIV é instrumento de política urbana, previsto no Estatuto da Cidade, e avalia os efeitos do empreendimento sobre a vizinhança e a infraestrutura urbana. O licenciamento ambiental tem base própria e avalia impactos ambientais. O artigo 38 do Estatuto da Cidade deixa claro que a elaboração do EIV não substitui o estudo de impacto ambiental quando ele for exigido.
Os prazos apresentados refletem a experiência da Ferro 7 em estudos elaborados no Paraná e não constituem compromisso contratual. O enquadramento, o conteúdo exigido e os prazos de análise variam conforme a legislação de cada município e devem ser confirmados junto à prefeitura competente.
Estudo de Impacto de Vizinhança com ART, no Paraná e em Santa Catarina.
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