EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em Toledo

Como funciona, passo a passo

1. Diagnóstico do empreendimento e da legislação municipal aplicável.
2. Levantamento de dados da área de influência do projeto.
3. Análise técnica de cada tipo de impacto previsto.
4. Proposição das medidas mitigadoras e compensatórias pertinentes.
5. Elaboração do relatório do EIV e acompanhamento durante a análise pelo órgão licenciador, em prazo de cerca de 30 dias.

Toledo tem uma das regras de EIV mais completas do interior do Paraná, com lista fechada de atividades, prazos escritos para cada etapa e um documento final com nome próprio: o atestado de viabilidade. É ele, e não a simples entrega do estudo, que libera a aprovação do projeto e o licenciamento.

De onde vem a exigência

O EIV é um instrumento da política urbana previsto nos artigos 36 a 38 do Estatuto da Cidade, a Lei Federal nº 10.257/2001, que deixa para o município a definição de quem precisa do estudo. Em Toledo, a regra está no Capítulo VII da Lei Complementar nº 27, de 2021, a revisão do Plano Diretor, e na Lei nº 2.366, de 2021, de Zoneamento do Uso e da Ocupação do Solo Urbano. Para entender o instrumento antes da regra local, veja o nosso guia do Estudo de Impacto de Vizinhança.

Por que escolher a Ferro 7 Engenharia

A Ferro 7 atua com engenharia diagnóstica desde 2015 e já emitiu mais de 800 laudos e estudos técnicos para mais de 150 clientes no Paraná, em São Paulo e em Santa Catarina. Temos experiência na interlocução com prefeituras e órgãos licenciadores, o que ajuda a evitar rodadas desnecessárias de revisão que atrasam a aprovação. A responsabilidade técnica é do nosso fundador, engenheiro formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, e Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná.

Esse perfil tem implicação prática para o EIV: um estudo assinado por quem atua como perito judicial apresenta um nível de rigor técnico reconhecido pelos próprios órgãos licenciadores. Quando questionamentos surgem durante a análise, a fundamentação do estudo já está estruturada para resistir a escrutínio técnico mais detalhado.

Conteúdo técnico de responsabilidade do engenheiro Arthur Krambeck, formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná e fundador da Ferro 7 Engenharia.

Antes de iniciar a obra aprovada pelo EIV, a vistoria cautelar de vizinhança documenta o estado dos imóveis vizinhos e protege a construtora de reclamações. Para o registro da incorporação, conte também com o quadro de áreas NBR 12721.

Quando o EIV é exigido em Toledo

Pelo artigo 102 da LC 27/2021, precisam de EIV e de atestado de viabilidade, sejam públicos ou privados:

• Edificações residenciais com área computável acima de 10.000 m² ou com 70 unidades autônomas ou mais, quando não forem habitação popular de interesse social.
• Conjuntos de habitações populares com 150 unidades ou mais.
• Edificações de outro uso com área da projeção acima de 5.000 m².
• Parcelamentos do solo acima de 150.000 m² e qualquer parcelamento lindeiro a curso d’água.
• Condomínios de lotes, em qualquer tamanho.
• Ampliações acima de 25% da área de empreendimento que já tenha EIV aprovado.
• Cemitérios e crematórios, exploração mineral, operação urbana consorciada e interdição definitiva de ruas.

E há uma lista de atividades que exige o estudo independentemente da área construída: shopping centers, supermercados e hipermercados, centrais de carga e de abastecimento, transportadoras com carga e descarga interna, garagens de ônibus, terminais de transporte, postos de combustível, depósitos de GLP acima de 1.560 kg, estações rádio base, casas de show, presídios, estações de tratamento de água e esgoto, aterros e usinas de compostagem, subestações de energia e usinas termoelétricas, entre outras.

Supermercado e estação rádio base na mesma lista de um aterro sanitário não é descuido. É a lógica de Toledo: o gatilho é o tipo de impacto, e alguns impactos não dependem de metragem.

Os prazos que a lei de Toledo escreve

Toledo é das poucas cidades onde dá para montar o cronograma do EIV com base no texto da lei:

• 20 dias úteis para a COMURB emitir o Termo de Referência, prorrogáveis por igual período (art. 114).
• 180 dias para o empreendedor apresentar o EIV, contados da expedição do TR, prorrogáveis uma vez (art. 115).
• 60 dias úteis para a análise pela COMURB, prorrogáveis. Se o estudo não atender ao TR, a complementação é pedida e a contagem recomeça (art. 116).
• 30 dias para o secretário aprovar o relatório final e 30 dias para a decisão definitiva (arts. 117 e 119), com recurso em 30 dias (art. 123).

O atestado de viabilidade vale 2 anos, prorrogáveis por até mais 2, pelo artigo 120, e pode ser exigida a atualização dos dados do estudo para prorrogar. O preço público da análise é de 10 URTs, pelo artigo 130.

O que o estudo de Toledo precisa ter a mais

O artigo 104 vai além do mínimo do Estatuto da Cidade. Além de adensamento, tráfego, ventilação e paisagem, o EIV de Toledo precisa analisar poluição sonora, atmosférica e hídrica, vibração e trepidação, periculosidade e insalubridade, geração de resíduos sólidos e o impacto socioeconômico sobre quem mora ou trabalha na área.

Dois pontos técnicos fazem diferença no orçamento do estudo. Pelo § 2º do artigo 104, a área de influência deve ser analisada num raio de, no mínimo, 500 metros das extremidades do terreno. E pelo artigo 105, o estudo precisa ser elaborado por profissional ou empresa habilitada no CREA ou no CAU, com anotação de responsabilidade técnica.

Por que o atestado importa mais que o estudo

Pelo artigo 107, se o EIV apontar impactos negativos maiores que os benefícios, o município nega a autorização, salvo se o empreendedor adotar, às suas expensas, as medidas necessárias. O termo de compromisso é assinado antes da emissão do atestado, e o artigo 122 condiciona o habite-se e a licença de funcionamento à comprovação de que todas as medidas foram implantadas.

A lei também pune quem erra no estudo. O artigo 125 considera infração apresentar dados incorretos ou omitir informações no EIV, com multa de 100 a 200 URTs, aplicada em dobro em caso de má-fé ou reincidência, e o responsável técnico responde com 50% do valor aplicado ao proprietário. Por fim, o artigo 144 é categórico: são nulos a aprovação de projeto e o licenciamento feitos sem observar essas regras.

Antes do alvará de atividades de grande porte, a Lei de Zoneamento ainda exige, no § 3º do artigo 18, a publicação de um resumo do projeto em órgão de comunicação local de grande circulação e no Órgão Oficial Eletrônico do Município.