EIV, Estudo de Impacto de Vizinhança em Araucária

Como funciona, passo a passo

1. Diagnóstico do empreendimento e da legislação municipal aplicável.
2. Levantamento de dados da área de influência do projeto.
3. Análise técnica de cada tipo de impacto previsto.
4. Proposição das medidas mitigadoras e compensatórias pertinentes.
5. Elaboração do relatório do EIV e acompanhamento durante a análise pelo órgão licenciador, em prazo de cerca de 30 dias.

Araucária acabou de reescrever as regras do Estudo de Impacto de Vizinhança. A Lei nº 4.688, de 23 de dezembro de 2025, substituiu o regime anterior e mudou a porta de entrada, os tipos de estudo e até a forma de calcular a contrapartida. Quem está usando roteiro ou orçamento anterior a 2026 está trabalhando com regra vencida.

De onde vem a exigência

O EIV é um instrumento da política urbana previsto nos artigos 36 a 38 do Estatuto da Cidade, a Lei Federal nº 10.257/2001, que deixa para a lei municipal a definição de quais empreendimentos precisam do estudo. Em Araucária essa lei é a 4.688/2025, amarrada ao Plano Diretor, a Lei Complementar nº 19/2019, e à Lei de Zoneamento, a Lei Complementar nº 25/2020. Para entender o instrumento antes da regra local, veja o nosso guia do Estudo de Impacto de Vizinhança.

Por que escolher a Ferro 7 Engenharia

A Ferro 7 atua com engenharia diagnóstica desde 2015 e já emitiu mais de 800 laudos e estudos técnicos para mais de 150 clientes no Paraná, em São Paulo e em Santa Catarina. Temos experiência na interlocução com prefeituras e órgãos licenciadores, o que ajuda a evitar rodadas desnecessárias de revisão que atrasam a aprovação. A responsabilidade técnica é do nosso fundador, engenheiro formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, e Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná.

Esse perfil tem implicação prática para o EIV: um estudo assinado por quem atua como perito judicial apresenta um nível de rigor técnico reconhecido pelos próprios órgãos licenciadores. Quando questionamentos surgem durante a análise, a fundamentação do estudo já está estruturada para resistir a escrutínio técnico mais detalhado.

Conteúdo técnico de responsabilidade do engenheiro Arthur Krambeck, formado em Engenharia pela UFPR, CREA-PR 153336, Perito Judicial do Tribunal de Justiça do Paraná e fundador da Ferro 7 Engenharia.

Antes de iniciar a obra aprovada pelo EIV, a vistoria cautelar de vizinhança documenta o estado dos imóveis vizinhos e protege a construtora de reclamações. Para o registro da incorporação, conte também com o quadro de áreas NBR 12721.

Quando o EIV é exigido em Araucária

A primeira mudança é de procedimento, e ela trava quem não sabe. Pelo § 1º do artigo 8º, nenhum EIV entra em análise sem a Certidão de EIV, o documento que diz se o estudo é necessário e em qual tipo o empreendimento se enquadra. E ela precisa ter sido emitida há no máximo 90 dias da abertura do protocolo. Certidão velha é protocolo recusado.

Para os empreendimentos do Anexo I, os principais limiares são estes:

• Condomínio edilício vertical: a partir de 130 unidades.
• Condomínio edilício horizontal e condomínio de lotes: a partir de 80 unidades.
• Comércio e serviço geral: área computável a partir de 5.000 m². Casas de show, espetáculos e boates entram antes, a partir de 2.000 m².
• Templos e locais de culto e centros de convenções: a partir de 5.000 m².
• Indústria de transformação 3 e 4, agroindústria 2 e centros de logística de combustíveis: a partir de 10.000 m².
• Em qualquer porte: hospitais, estádios, cemitérios, penitenciárias, aeroportos e autódromos, aterros, estações de tratamento de esgoto e biodigestores.

Duas regras ampliam muito esse alcance. O artigo 9º alcança ampliações e reformas superiores a 20% da área aprovada e também edificações em processo de regularização. E o artigo 11 fecha a saída mais usada para fugir do estudo: quando o mesmo grupo econômico implanta dois ou mais empreendimentos em lotes contíguos ou vindos da mesma subdivisão, unidades, áreas e vagas são somadas para o enquadramento. Fatiar o projeto não funciona.

Araucária tem três tipos de EIV, e o segundo é sobre vagas

O artigo 3º cria três tipologias, e cada uma tem conteúdo e custo diferentes:

• Tipo 1, EIV Completo: para o Anexo I.
• Tipo 2, EIV Completo com Estudo de Impacto de Polo Gerador de Viagem: o estudo completo acrescido do EIPGV, para empreendimentos que atraem viagens.
• Tipo 3, EIV Simplificado: um formulário próprio, para alterações de projeto, certas ampliações e condomínios empresariais.

O Tipo 2 é o que mais surpreende, porque o gatilho não é a área. Pelo artigo 12, ele é exigido quando a atividade não habitacional oferece 250 vagas ou mais, número que cai para apenas 50 vagas no Setor de Interesse Histórico. Também entram edificações residenciais com 200 vagas ou mais, serviços de saúde a partir de 2.000 m², educação, esporte e clubes a partir de 2.500 m², locais de reunião para 1.000 pessoas ou mais e pátios de espera de veículos a partir de 4.000 m².

A contrapartida em Araucária tem fórmula escrita na lei

Esta é a particularidade que muda a conta do empreendimento, e ela não existe na maioria das cidades do Paraná. Em vez de ficar à negociação, o valor de referência das medidas mitigadoras e compensatórias é calculado:

• Valor de Contrapartida: VC = Grau de Impacto × (Valor do Investimento × 0,25), pelo artigo 32.
• Valor do Investimento: área total construída × CUB/PR sem desoneração, pelo artigo 34.
• Grau de Impacto: produto de quatro índices (magnitude, influência nos ecossistemas urbanos, fator de demanda de uso e adensamento populacional), com pesos diferentes para uso habitacional, industrial e comercial, pelo artigo 33.

O artigo 35 diz que as medidas devem ter valor de, no mínimo, o VC calculado. Isso é bom e ruim. Bom, porque dá para estimar a contrapartida antes de comprar o terreno. Ruim, porque o Índice de Magnitude sai da matriz de impactos preenchida pelo responsável técnico, e uma matriz mal feita encarece o empreendimento na mesma proporção.

Quem analisa, a audiência e quando o assunto termina

A análise técnica é da CAEIV, a Comissão de Análise de Estudos de Impacto de Vizinhança, que reúne planejamento, urbanismo, meio ambiente, trânsito e obras públicas, e a aprovação é do Conselho Municipal do Plano Diretor, o CMPD. Nos Tipos 1 e 2 a participação popular é obrigatória. No Tipo 3, a audiência acontece quando pedida por mais de 50 munícipes em abaixo-assinado, pelo Ministério Público ou pela CAEIV, em até 15 dias da publicidade do estudo.

A taxa de análise segue a área útil do lote, pelo Anexo VI, de R$ 100 a R$ 800, e o EIV Tipo 3 custa R$ 100. E o fim do processo tem uma trava: pelo § 2º do artigo 30, o Termo de Conclusão das medidas é pré-requisito para o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras. Sem cumprir o que assinou, a obra não é dada como concluída. Pelo artigo 29, o município ainda pode exigir novas medidas se surgirem impactos não previstos, mesmo depois do Termo de Conclusão.